Menerima warisan properti seringkali menimbulkan kebingungan, terutama terkait istilah teknis seperti Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Banyak pertanyaan muncul: Apakah setelah KPR lunas otomatis jadi SHM? Bisakah SHGB warisan langsung diubah statusnya? Bagaimana jika ada ahli waris yang tidak setuju?
Artikel ini akan merangkum semua pertanyaan tersebut menjadi panduan edukasi untuk Anda dengan fokus pada peran krusial Notaris/PPAT dalam menyederhanakan proses yang rumit ini.
Memahami Istilah Kunci: SHGB vs SHM
Sebelum melangkah lebih jauh, mari kita samakan persepsi tentang dua jenis sertifikat yang paling umum di Indonesia.
Apa itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?
SHM adalah hak kepemilikan tertinggi dan terkuat atas tanah. Jika Anda memegang SHM, Anda adalah pemilik mutlak tanah dan bangunan tersebut untuk selamanya, dapat diwariskan, dan tidak memiliki batas waktu. Ibaratnya, ini adalah bukti kepemilikan “level tertinggi”.
Apa itu SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)?
SHGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik Anda pribadi. Tanah tersebut biasanya milik negara atau milik badan hukum (Hak Pengelolaan/HPL). Hak ini ada batas waktunya—biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang. SHGB sering digunakan untuk perumahan di kota besar atau properti komersial.
KPR Lunas, SHM Didapat?
Salah satu pertanyaan paling sering diajukan adalah: “Setelah melunasi KPR, apakah saya otomatis mendapatkan SHM?”
Jawabannya: Tidak Otomatis.
Saat Anda melunasi KPR, bank hanya mencabut Hak Tanggungan (roya) yang sebelumnya mengikat properti Anda. Status sertifikat yang dikembalikan kepada Anda adalah status aslinya saat Anda mengajukan KPR.
Jika properti Anda awalnya berstatus SHGB, maka setelah lunas, Anda akan menerima kembali SHGB tersebut. Bank mengembalikan apa yang Anda gadaikan. Status kepemilikan tanah, yang menentukan jenis sertifikat, tetaplah sama.
Mengurus Warisan: Alur Wajib SHGB
Jika Anda menerima warisan berupa properti dengan status SHGB dari orang tua yang telah meninggal, Anda memiliki dua tahapan krusial yang harus diselesaikan:
Tahap 1: Balik Nama Warisan (Wajib Dilakukan Pertama)
Pertanyaan: “Apakah SHGB tidak bisa dibalik nama jika orang tua sudah meninggal?”
Bisa, bahkan wajib. Kematian pemilik sertifikat tidak menghapuskan hak, melainkan mengalihkannya kepada ahli waris yang sah. Proses ini disebut “balik nama karena pewarisan”.
Mengapa wajib didahulukan?
Badan Pertanahan Nasional (BPN) hanya akan memproses tindakan hukum pertanahan (seperti peningkatan status) jika nama pemilik di sertifikat sudah sesuai dengan identitas pemohon saat ini. Anda tidak bisa mengajukan perubahan status SHGB yang masih atas nama almarhum orang tua Anda.
Badan Pertanahan Nasional (BPN) hanya akan memproses tindakan hukum pertanahan (seperti peningkatan status) jika nama pemilik di sertifikat sudah sesuai dengan identitas pemohon saat ini. Anda tidak bisa mengajukan perubahan status SHGB yang masih atas nama almarhum orang tua Anda.
Tahap 2: Peningkatan Hak Menjadi SHM (Setelah Nama di Sertifikat Berubah)
Setelah nama Anda tercantum resmi di sertifikat SHGB, barulah Anda bisa mengajukan permohonan peningkatan status hak menjadi SHM. Proses ini pun ada syaratnya:
- Peruntukan tanah harus untuk rumah tinggal.
- Luasnya tidak lebih dari 600 m².
- Status tanah asalnya memang tanah negara atau HPL.
Urutannya mutlak: Balik Nama Dulu, Baru Naik Status.
Dokumen Kunci: Wajibkah Surat Keterangan Waris?
Pertanyaan: “Wajibkah surat keterangan waris? Bagaimana mengurusnya?”
Ya, Surat Keterangan Waris (SKW) atau Surat Tanda Bukti Ahli Waris hukumnya wajib.
Dokumen ini adalah bukti legal yang menyatakan siapa saja ahli waris yang berhak atas properti tersebut. Tanpa ini, BPN tidak punya dasar hukum untuk mengalihkan kepemilikan.
Cara mengurusnya bervariasi:
- Surat Pernyataan Ahli Waris (SPAW): Diurus di Kelurahan/Desa dan disahkan Camat, untuk WNI Pribumi.
- Akta Keterangan Hak Mewaris (AKHM): Dibuat oleh Notaris, memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat dan sering digunakan untuk WNI Keturunan Tionghoa atau untuk jaminan transaksi yang lebih besar.
Dilema Ahli Waris yang Tidak Setuju
Pertanyaan: “Bagaimana jika ada ahli waris yang tidak setuju?”
Ini adalah tantangan terbesar dalam proses warisan. Sertifikat adalah milik bersama seluruh ahli waris sampai ada pembagian yang disepakati. Jika satu ahli waris menolak menandatangani SKW bersama, proses administrasi di BPN akan terhenti total.
Solusi satu-satunya jika musyawarah buntu adalah melalui jalur hukum (pengadilan). Anda harus mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama untuk mendapatkan Penetapan Ahli Waris dari hakim. Penetapan pengadilan ini bersifat mengikat dan dapat menggantikan tanda tangan ahli waris yang menolak.
Peran Sentral Notaris: Solusi Satu Pintu
Pertanyaan: “Apakah notaris dapat mengurus semua proses itu?”
Jawaban singkatnya: Tentu Saja, Sangat Bisa.
Seorang Notaris, yang seringkali juga merangkap sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), adalah profesional hukum yang paling tepat untuk mengurus seluruh rangkaian proses ini.
Notaris/PPAT dapat mengurus:
- Penerbitan Akta Keterangan Hak Mewaris (AKHM).
- Proses Balik Nama SHGB di BPN (dari nama almarhum orang tua ke nama ahli waris).
- Proses Peningkatan Hak dari SHGB menjadi SHM di BPN.
Menggunakan jasa Notaris/PPAT memberikan efisiensi waktu, kepastian hukum, dan Anda tidak perlu repot berurusan dengan birokrasi di berbagai instansi (Kelurahan, Kecamatan, BPN).
Mengurus sertifikat warisan, terutama dari SHGB ke SHM, memang melibatkan beberapa tahapan dan dokumen yang tidak bisa dilewati. Memahami alur yang benar—mulai dari melengkapi Surat Keterangan Waris hingga balik nama dan peningkatan status—adalah kunci kelancaran proses ini.
Dengan melibatkan bantuan profesional seperti Notaris/PPAT, kerumitan hukum dan administrasi dapat disederhanakan, memastikan hak Anda sebagai ahli waris terjamin secara sah di mata hukum.
Penjelasan ini hanya bersifat edukasi umum. Selalu konsultasikan dengan Notaris PPAT atau ahli hukum untuk mendapatkan penjelasan yang lebih spesifik mengenai warisan.
